Devolução de imóvel alugado: sou obrigado a entregar com pintura nova?

Entenda o que diz a lei sobre pintura, desgaste natural e a importância essencial da vistoria para evitar cobranças indevidas.

O encerramento de um contrato de aluguel é um momento que, naturalmente, envolve muitas providências e mudanças. Entre a organização da mudança e a entrega das chaves, surge uma das dúvidas mais frequentes e que mais gera atritos entre inquilinos e proprietários: afinal, é obrigatório entregar o imóvel com a pintura nova?

Muitas vezes, o inquilino é surpreendido com a cobrança de uma pintura completa, mesmo quando cuidou bem do imóvel. Por outro lado, proprietários desejam receber o bem pronto para uma nova locação.

Neste artigo, nossa equipe explica com clareza o que a lei define sobre o tema e como a vistoria é a sua maior ferramenta de segurança jurídica.

1. O que diz a Lei do Inquilinato sobre a pintura

A legislação brasileira não impõe uma obrigação automática de pintar o imóvel ao final do contrato. A regra geral determina que o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado de conservação em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Isso significa que o inquilino não é responsável por reparar o envelhecimento natural que ocorre com o passar do tempo.

2. A diferença entre "desgaste natural" e "dano"

Para haver segurança na entrega das chaves, é fundamental distinguir o que é o uso normal do que é considerado mau uso.

O desgaste natural é tudo aquilo que acontece inevitavelmente, mesmo com o inquilino sendo cuidadoso. Decisões judiciais tendem a reconhecer que o proprietário assume o risco do negócio, o que inclui o envelhecimento natural dos materiais.

Podem ser considerados desgastes naturais, e que, portanto, não exigem pintura nova:

• Paredes levemente desbotadas pela luz do sol e ação do tempo;

• Marcas discretas de quadros, prateleiras ou móveis;

• Manchas superficiais do dia a dia ou perda de brilho da tinta;

• Pequenos descascados próximos a rodapés, dentro de um limite razoável.

Por outro lado, a obrigação de pintar ou reparar surge quando há danos que ultrapassam o normal. Exemplos disso são buracos excessivos, sujeira pesada, riscos de caneta ou pinturas personalizadas (como uma parede de cor forte) que alteraram a característica original do imóvel. Nesses casos, o inquilino deve, sim, restituir a parede ao estado original.

3. A vistoria: o documento que garante a sua segurança

Se a lei fala em "devolver no estado em que recebeu", como provar qual era esse estado? A resposta está na vistoria.

A vistoria de entrada e a de saída são os documentos mais importantes de uma locação. Elas protegem tanto o inquilino de cobranças abusivas quanto o proprietário de prejuízos reais. Para que tenha validade e traga segurança, a vistoria precisa ser detalhada, pois um laudo genérico dizendo apenas "imóvel em bom estado" pode gerar confusão no futuro.

O ideal é que o laudo de vistoria contenha:

a) Fotos nítidas e datadas de todos os ambientes, especialmente de manchas e detalhes já existentes;

b) Descrição minuciosa do estado das paredes, rodapés, teto e acabamentos;

c) Registro da cor e tipo de tinta utilizados.

Se a pintura era nova na entrada e isso consta expressamente no laudo inicial, a exigência de devolução com pintura nova tem mais força contratual. Caso contrário, vale a regra do desgaste natural.

4. Atenção às cláusulas contratuais

É comum encontrar contratos que exigem a pintura nova independentemente do estado do imóvel. No entanto, cláusulas que impõem um ônus excessivo ao inquilino ou que tentam repassar todo o custo de manutenção do imóvel (afastando o direito ao desgaste natural) podem ser consideradas abusivas e questionadas judicialmente.

A relação contratual deve ser equilibrada. O contrato existe para trazer previsibilidade e clareza, não para criar obrigações desproporcionais.

5. Conclusão: Clareza evita conflitos

Entender a diferença entre uso normal e dano é o primeiro passo para uma desocupação tranquila. O imóvel não precisa ser devolvido "novo", mas sim bem conservado, respeitando o tempo que passou.

No Grando Limberger, acreditamos que a segurança jurídica nasce da informação correta e de contratos bem elaborados desde o início.

Você está em processo de encerramento de contrato ou tem dúvidas sobre a vistoria do seu imóvel? Entre em contato conosco para analisarmos o seu contrato e garantirmos seus direitos.